宏观经济-解读中央存量房贷重磅表态(一）

7月14日，中国人民银行副行长刘国强、中国人民银行新闻发言人、调查统计司司长阮健弘、中国人民银行货币政策司司长邹澜出席国务院新闻办公室新闻发布会，介绍了2023年上半年的财务统计数据，并回答了记者关于上半年经济复苏、物价、金融支持、人民币汇率、房地产金融等热点问题的提问，下半年的货币政策取向。

关于降低存量房利率的一个关键问题引起了高度关注，并已成为新闻热门搜索。然而，随着各方自媒体的解读和分析，这一内容具有明显的夸张和氛围渲染特征。

这一消息的大意是，央行允许(支持和鼓励)商业银行降低存量房利率，但不是强制性的。

文字的意思很容易理解：存量抵押贷款终于开始调整利率，开始大幅降低利率。这条消息，如今已在整个网络上引起轰动。全国一线、二线城市，基本上都是刷屏这一点。那究竟会不会减少呢？为何突然鼓励银行降低利率？

关键问题还没有解释清楚，一群自媒体却迫不及待地开始欢呼雀跃，这也是一件非常神奇的事情。什么“大信号”、“大救市”、“没有提前还款的人已经赚到了钱”、“重大利好”等等。标题党和提倡利好的内容开始分批出现。许多账户表示，股票贷款折扣有望到来。其中，媒体领域也有不少经济学家和专家。

八字还没有一撇，主客情况和经济关系都没有断扯清楚，就提前开了庆祝会？

当然，这并不意味着泼冷水或讽刺。然而，在经济和社会中，人们仍然需要清醒地生活在现实中。从信息的角度来看，许多积极和积极的官方声明在实际实施和自上而下的多层传递过程中仍然存在太多的不确定性。

本文将从与主流舆论完全不同的角度出发，结合现实、逻辑和实际经济状况，与头条新闻的读者朋友一起，在7月14日召开2023年上半年国家新闻办公室金融统计数据新闻发布会。对股票抵押贷款调整的声明内容进行了深入、有态度、有根据的深入讨论、分析和判断。

我第一次没有解释的原因是为了提醒自己要警惕傲慢和急躁。在信息时代，信息差异是最昂贵的。我们不能为了热流量而炮制垃圾内容。

央行很少松口，公开表达对存量房贷的态度，具体是怎么回事？

（7月14日），国家新闻办公室召开新闻发布会，邀请央行相关负责人介绍2023年上半年的财务统计数据。内容含金量高，干货满。

其中，央行负责人对当前中国房地产市场和住房贷款的表达备受关注，因为它与当前中国居民部门和经济环境密切相关。

央行在新闻发布会上提到：

虽然贷款市场的报价利率下降了0.45个百分点，但由于合同约定的加分幅度在合同期限内是固定的，前几年发放的股票抵押贷款利率仍处于相对较高的水平，这与提前还款的大幅增加有很大关系。客观上，提前还款也会对商业银行的收入产生一定的影响。

根据市场化和法治化的原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人独立协商变更合同，或者发放新的贷款来取代原来的股票贷款。

尽管抵押贷款利率已多次下调，但2023年上半年新发放的抵押贷款利率已下调至4.18%，比去年同期下调了107个基点。然而，由于合同的规定，股票抵押贷款利率总体上仍然很高。

按揭利率一般是这样计算的：

按揭利率=贷款市场报价利率（LPR）+加点

虽然新的抵押贷款利率下降了107个基点，但主要原因是增加点的下降，而LPR只下降了45个基点。增加点在合同期限内是固定的，也就是说，如果只是增加点的降低，股票抵押贷款的利率就不会降低。

加分高通常是房地产市场过热时期的产物。当房地产市场过热时，由于房地产市场调控的需要，各地普遍将加分设定得非常高。例如，在一些地方，抵押贷款加分达到150基点，最终抵押贷款利率达到6.3%以上。

如此高的抵押贷款利率即使后面楼市冷了，也要加点下调，但由于写入合同，合同期内加点是不变的。

只是贷款市场的报价利率（LPR）当股票抵押贷款利率下降时，股票抵押贷款利率将下降。然而，目前，贷款市场的报价利率下降了0.45个百分点。如果原来的抵押贷款利率是6.46%，现在下调后，抵押贷款利率仍然是6%，这对原来高抵押贷款利率的买家来说仍然是杯水车薪。

因此，当今社会对存量房贷利率下调的呼声十分高涨。

如今，央行表示支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同，或新发放贷款替换原有存量贷款。

根据央行的说法，股票抵押贷款利率的下调仍有很大希望，如果实现，这可能是下一步对中国房地产市场最大的好处。

值得注意的是，在央行提出对存量房贷利率的看法之前，实际上是对当前经济形势的一种判断：

原话是这样的：

由于存量房利率过高，大量居民利用存款或减少投资，提前偿还贷款。

由此可见，高层已经注意到，如今许多人拼命存钱，不消费，不投资，与房贷利率过高有很大关系。

由于许多人的抵押贷款利率高达5%-6%，在这个时候拼命省钱偿还贷款相当于购买6%的零风险财务管理，这是世界上最具成本效益的投资。因此，太多的人不花钱，拼命省钱提前偿还贷款。

而且这种行为，已经严重影响了我们的消费，进而影响了经济的发展。相反，如果存量按揭利率很低，和存款利率差不多，那么老百姓就不会着急了还贷了，而会慢慢还，边消费边还，最终利好消费和经济。
从这个形势判断的观点来看，说明国家已经关注到这点，且认可这个原因，想对此做出改变。
所以，这条就说明了降低存量房利率的必要性，它是几乎必降不可的，否则会影响整个经济的发展。而且，这个判断从央行代表的嘴里说出来，态度和信心意义，远远大于实际意义。所以，从消息面解读的角度来看，这次会议，还有央行表态，对于当下的中国楼市来说，是没有争议的利好信号表现。请注意关键词：消息面，信号表现。而且，信号中的一些措辞使用，也非常微妙。支持和鼓励……可以协商……央行是难得的松口了，但从鼓励支持到真正落地，中间还有不小的距离。具体到各级银行，同不同意，接不接受，什么态度，是否配合，那就是另一回事了吧？
所以，这一次信息面上的表态，在没有明确的房贷打折方案和计划，以及具有行政强制效应的文件出台落地以前，先不要高兴的太早。
喇叭喊出来的利好，让子弹飞一会。
就是这么冷静现实。要知道，复盘中国上一次对存量贷款利率调整的2008年，行政表达的级别是完全不一样的：
总的来说，国家的态度和表达没有什么疑问，是利好的，但是要说针对性的存量贷款利率调整，是否能实现，什么时候实现，以及怎样实现，目前来看，依然没有得到明确。