小区物业公司收取废品收购者管理费是否违法

原创 高小超 高小超法律实务

某物业公司收取废品收购者管理费案

高小超

基本案情：

   某物业公司收取两家废品回收个体工商户管理费，允许其进入小区收购废品，禁止其他废品回收者进入。2019年10月14日，废品收购者王某向市场监管部门举报，要求对某物业公司收取不合理费用行为进行查处，并允许其进入小区收购废品。接到举报后，某县市场监管局对某物业公司进行立案调查。

   经查，某物业公司自2019年以来，以维护小区秩序、确保小区安全等理由，在收取李某、杨某两废品回收个体工商户管理费2000元后（每户每年1000元），仅允许李某、杨某两废品回收个体工商户进入小区收购废品，禁止其他废品回收者进入小区回收废品。执法人员认为废品收购者李某、杨某的行为涉嫌构成商业贿赂，应当依照《反不正当竞争法》第七条之规定定性，依据第十九条的规定对其进行处罚。

简要分析：

   随着房地产市场的发展，小区物业管理成为维护小区秩序、确保小区安全的重要一环，尤其是在疫情防控等突发事件期间，小区物业管理的重要性不言而喻。本案，某物业公司为维护小区秩序、确保小区安全，在收取李某、杨某两废品回收个体工商户管理费，仅允许李某、杨某两废品回收个体工商户进入小区收购废品，禁止其他废品回收者进入小区回收废品。

   这一案件，从不同角度看，侧重点不同，结论也不同，关键要看法律是如何规定的。

   从物业公司角度看，某物业公司的行为属于小区管理措施，但也有强制收费等违法之嫌疑，这也是另一废品收购者王某进行举报的原因。关键要看是否相关法律、法规、规章有无明确禁止性规定。

   从业主角度看，《物业管理条例》第五十四条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”业主可以据此要求将物业公司收取的费用作为小区维护资金，也可以由业主大会的决定作其它使用。

   从执法角度看，李某、杨某通过向某物业公司缴纳管理费获取了进入小区收购废品的交易机会，符合商业贿赂的构成要件。但实质上，本案是某物业公司利用其管理小区的优势地位强行收费的行为，李某、杨某并无选择的余地，也没有通过贿赂物业公司获取交易机会、排斥其他废品收购者的故意，是否允许其他废品收购者进入小区，取决于物业公司的决定。因此，本案执法人员认为李某、杨某的行为涉嫌构成商业贿赂的意见有失偏颇。

   从法律规定角度看，2017年11月4日《反不正当竞争法》修改后，删除了滥收费用的规定。当前，《价格法》《反垄断法》等相关法律对处于非垄断地位，但具有市场优势地位的经营者，利用其优势地位滥收费用的行为尚没有明确的规制。在此种情形下，除前期物业管理外，判断市场化经营的物业公司对进入小区的废品收购者收取管理费的行为是否违法有些勉为其难。

   综上所述，本案某物业公司收取废品收购者管理费的行为，当前法律并未明确禁止。至于小区业主是否主张将物业公司收取的费用作为小区维护资金或者由业主大会的决定作其它使用，属于民事领域的事，此处不做过多讨论。在行政执法领域，目前《反不正当竞争法》正在修改，对利用其优势地位滥收费用行为的规制也有望得以解决。届时，物业公司收取废品收购者管理费是否违法这一问题将会有明确答案。

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